Prestito chirografario o mutuo ipotecario per l'impresa: quale scegliere

Il prestito chirografario non è garantito da un bene specifico: la banca si affida alla solvibilità dell'impresa e, spesso, a fideiussioni. Il mutuo ipotecario è invece garantito da ipoteca su un immobile, in genere ha durata più lunga e tasso più contenuto, ma costa di più in spese iniziali e ti vincola il bene. Scegli il chirografario per esigenze di liquidità o investimenti fino a pochi anni; scegli l'ipotecario quando devi finanziare immobili o importi alti su durate lunghe e puoi offrire un bene a garanzia.

Differenze essenziali

Come ragiona la banca

Nel chirografario il rischio è valutato quasi interamente sui flussi: la banca guarda bilanci, margini e storico. Per compensare l'assenza di garanzia reale applica spread più alti e può chiedere fideiussioni del titolare o dei soci, oppure l'intervento di confidi o Fondo PMI. Nell'ipotecario conta il valore dell'immobile stimato dal perito e la percentuale di finanziamento rispetto a tale valore: in presenza di un bene di valore adeguato, il rischio per la banca scende e le condizioni migliorano. Tuttavia, un immobile non esime dalla verifica della capacità di rimborso: la banca vuole comunque che la rata sia sostenibile.

Confronto con numeri illustrativi

Un'impresa ha bisogno di 150.000 euro. Gli importi sono ipotesi.

• Chirografario: 5 anni, TAN 7,5%, spese iniziali 1.500 euro. Rata circa 3.006 euro, totale restituito circa 180.342 euro, interessi circa 30.342 euro, costo complessivo circa 31.842 euro.
• Ipotecario: 15 anni, TAN 5,5%, spese iniziali 4.500 euro (perizia, notaio, istruttoria, imposta). Rata circa 1.226 euro, totale circa 220.600 euro, interessi circa 70.600 euro, costo complessivo circa 75.100 euro.

Il mutuo ha una rata molto più bassa (circa 1.226 contro 3.006 euro) ma un costo totale più che doppio, perché dura tre volte di più. Se l'impresa riuscisse a pagare la rata più alta, il chirografario sarebbe molto più economico in totale. La scelta dipende quindi dalla sostenibilità della rata e dalla finalità: finanziare con 15 anni un bene che dura 5 anni non è coerente. Verifica i risultati nel calcolatore della rata.

Quando sceglierne uno o l'altro

Chirografario se:

1. Il fabbisogno riguarda liquidità, scorte o beni che si ammortizzano in pochi anni.
2. Vuoi rapidità e minori spese iniziali.
3. Non vuoi vincolare un immobile.
4. Hai garanzie alternative (confidi, Fondo PMI) che riducono la richiesta di fideiussioni.

Ipotecario se:

1. Stai finanziando un immobile o un investimento di lunga durata.
2. La rata del chirografario sarebbe insostenibile per la cassa.
3. Hai un immobile disponibile da offrire come garanzia.
4. Cerchi tassi più contenuti su durate lunghe.

Una via intermedia è il finanziamento chirografario assistito da garanzie pubbliche o consortili: riduce lo spread senza ipoteca. Esiste anche il mutuo fondiario, mutuo a medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili, con regole specifiche del Testo unico bancario (artt. 38 e seguenti).

Impatto sul bilancio e sulla gestione

L'ipoteca limita la libertà di vendere o di concedere l'immobile come garanzia ad altri; per ottenere altre linee di credito può essere necessaria un'ipoteca di grado successivo. Per i debiti a lungo termine l'impresa deve verificare che le fonti siano coerenti con gli impieghi: finanziare investimenti lunghi con debiti brevi è una causa frequente di tensioni di liquidità. Per il bilancio, i debiti sono iscritti con la parte a breve e quella oltre l'esercizio; il commercialista valuta effetti su indici e fiscalità degli interessi passivi.

Costi e imposte da non dimenticare

Per i finanziamenti oltre 18 mesi si può applicare l'imposta sostitutiva, in generale dello 0,25% dell'importo finanziato. Nell'ipotecario si aggiungono la perizia, l'atto notarile, l'iscrizione dell'ipoteca (imposta) e, a volte, una polizza sull'immobile. Alla scadenza o all'estinzione ricorda la cancellazione dell'ipoteca. Altri dettagli sui costi sono in costi accessori.

Errori comuni

• Scegliere l'ipotecario solo per la rata bassa senza considerare il costo totale.
• Offrire in garanzia un immobile che serve a un altro finanziamento.
• Sottovalutare il tempo necessario per la perizia e l'atto.
• Non chiedere l'alternativa chirografaria con garanzia di confidi.
• Dimenticare di cancellare l'ipoteca a fine rimborso.

Quando consultare un professionista

Per un mutuo ipotecario serve un notaio per l'atto. Il commercialista può valutare la sostenibilità finanziaria e gli effetti fiscali; un legale può aiutarti sulle clausole di garanzia e sulle responsabilità dei soci.

Domande frequenti

Il chirografario ha sempre un tasso più alto?

In genere sì, perché manca la garanzia reale, ma dipende dall'impresa e dalle garanzie offerte: un'impresa solida può ottenere condizioni vicine a quelle dell'ipotecario.

Posso avere un mutuo per la liquidità?

Alcune banche concedono mutui ipotecari anche per esigenze di liquidità, offrendo in garanzia un immobile già posseduto. È un'operazione impegnativa: valuta il rischio di perdere il bene.

Il mutuo fondiario cos'è?

È un mutuo a medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili, disciplinato da norme specifiche del Testo unico bancario.

Fonti ufficiali

• Banca d'Italia — trasparenza e guide sui finanziamenti.
• Normattiva — Testo unico bancario (credito fondiario) e codice civile.
• Agenzia delle Entrate — imposta sostitutiva e imposte ipotecarie.